En los últimos cuatro años, la Municipalidad de Villa Nueva ha autorizado 21 licencias de construcción para viviendas multifamiliares —edificios verticales— en este municipio, ubicado a 17 km, al suroccidente de la capital, de acuerdo con datos de la Cámara Guatemalteca de la Construcción (CGC).

En el mismo período, las nuevas edificaciones —de todo tipo— han reflejado un notorio incremento en las licencias de construcción, que pasaron de Q5.6 millones en el 2021 a los Q43.2 millones en el 2024, de acuerdo con el portal de gobiernos locales del Ministerio de Finanzas.

En cuanto al impuesto único sobre inmuebles (IUSI), esta municipalidad pasó de percibir Q123.5 millones en el 2021 a Q132.9 millones en el 2024.

Este crecimiento es más que evidente con solo un ejemplo: todos los días laborales la alarma suena a las 3.30 de la mañana. Es la hora en que se levanta la vocera de la Policía Municipal de Tránsito de Villa Nueva, Dalia Santos. Una hora más tarde comienza el movimiento vehicular en la ruta CA-9, seguido del monitoreo de las autoridades de tránsito, pues es la ruta por la cual se conectan miles de pobladores de ese municipio que van a trabajar o a estudiar.

“Antes, la hora pico iniciaba a las 5.30; ahora es una hora antes. Con el aumento de viviendas, condominios y apartamentos, hay un incremento vehicular en esta ruta y otras, pues muchas familias tienen, en promedio, de dos a cuatro vehículos”, afirma Santos.

Dinámica habitacional

Entre los proyectos residenciales en oferta se encuentra uno con 855 apartamentos, en la zona 5 de Villa Nueva, y un complejo de 11 pisos y cien apartamentos.

En el 2023, los datos recogidos por la CGC durante la Expocasa indicaban que el 19.5% de las personas que demandaban casa vivían en las áreas del sur de la metrópoli; es decir, Villa Nueva, Amatitlán, San Miguel Petapa y Villa Canales.

Un año después, según el mismo estudio, con base en una muestra de 35 proyectos presentados, solo tres se ubicaron en Villa Nueva. Así, la demanda habitacional se situaba en un 6%, contra una oferta del 14%.

El crecimiento poblacional de Villa Nueva ha convertido un paisaje rural en urbano, en cuestión de cinco décadas. Pasó de los 7,428 habitantes a 355,901, de acuerdo con los censos de 1950 al 2002, según datos del Centro de Estudios Urbanos y Regionales (Ceur) de la Universidad de San Carlos.

Este crecimiento poblacional puede observarse por las licencias de construcción emitidas en un período de 20 años, de 1995 a 2015.

La vivienda unifamiliar fue de 15,372 unidades, la vivienda en serie, de 10,124 unidades, y la multifamiliar registró 1,178 proyectos, según el documento Subregión Sur, del Ceur, firmado por Luis Olayo, Ronald Peláez y Jorge Aragón.

Otro de los desafíos es el abastecimiento de agua. En este municipio, el 96% de las fuentes de agua son subterráneas y solo un 4% son superficiales, de acuerdo con el estudio del ingeniero Bayron González, del Ceur (2023).

El municipio contabilizó 109 mil 133 hogares, de los cuales, 98,972 cuentan con tubería en la vivienda, 2,660 tenían pozo perforado y 1,637 se abastecen con camiones o toneles, según el Censo de Población y Vivienda 2018, del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Sin planes de ordenamiento

Villa Nueva es la tercera ciudad más poblada del país, con más de medio millón de habitantes, distribuidos en un territorio de 114 kilómetros cuadrados —la segunda es Mixco—. Cinco aldeas y 11 caseríos —fincas— se han fraccionado o desmembrado para convertirse en más de 300 colonias, asentamientos y 11 zonas de esta jurisdicción, de acuerdo con la página oficial del municipio.

En diciembre del 2019, durante la administración de Edwin Escobar, se aprobó y publicó el Plan de Ordenamiento Territorial (POT). Sin embargo, en el 2021 fue suspendido por el Concejo, durante la gestión edil de Javier Gramajo.

En el 2022, la Corte de Constitucionalidad decretó la suspensión (3874-2022), pero una siguiente acta, en noviembre de 2023, declara con lugar la acción de inconstitucionalidad y se retrotrae de lo actuado anteriormente; es decir, deja vigente y válido el POT de Villa Nueva.

Posteriormente, en febrero del 2024, dicho POT fue derogado por el actual alcalde, Mynor Morales Zurita. “En virtud de que el mismo es inoperante y no ha funcionado debidamente, en consecuencia, no ha beneficiado al municipio ni a su población”, se lee en el punto de acta municipal 5163-2024.

“Es inconstitucional suspender o derogar, pues fue el pueblo, por medio de cabildos, que como autoridad superior lo aprobó. Aunque la CC suspendió la acción del Concejo en el 2022, Morales hizo caso omiso de esa sentencia”, cita una fuente experta en el tema que pide no ser citada. “Sin POT, todo queda abierto a la discrecionalidad, al gusto del cliente”, añade.

La expansión inmobiliaria

A sus 75 años, el arquitecto Roberto Bianchi Milla lleva en su haber alrededor de 15 proyectos de desarrollo inmobiliario. “Casi todos de 200 unidades habitacionales en adelante”, afirma.

Recuerda que la tendencia de vivienda vertical comenzó en la década de 1990, en las zonas 10 y 14 e Ciudad de Guatemala, para un sector exclusivo de población.

La mayoría de los proyectos habitacionales comenzó como unifamiliares y viviendas en serie —condominios—. Sin embargo, el profesional afirma que fue uno de los primeros en romper el tabú de la vivienda vertical en el país. Esto fue en el 2008, con un proyecto llamado “El Refugio”, en la colonia Kennedy, zona 18. “Fueron 298 apartamentos de 57 metros cuadrados, que se vendieron rápido”, recuerda.

En Villa Nueva, en cambio, comenzó por proyectos unifamiliares. Bianchi Milla dice desconocer si se cumple con un POT, pues, a su criterio, los desarrolladores ejecutan su propia planificación. Así deben solucionar el abastecimiento de agua y obras de infraestructura, pues los recursos municipales no lo permiten. “Es parte del pago de la licencia de construcción”, asegura.

En 1998, Bianchi Milla desarrolló el proyecto El Frutal, una finca con el mismo nombre. Le interesó, por ser tierra barata y porque supo que por allí pasaría una carretera importante. Construyó más de 800 casas y un centro comercial. Más adelante, el condominio Prados del Tabacal. El empresario sigue activo en sus negocios.

Guardan silencio

El alcalde de Villa Nueva, Mynor Morales Zurita, electo por el partido Valor, no respondió a varias llamadas ni mensajes en los que se solicitaba su opinión, que se ha buscado desde el 3 de febrero pasado. Tampoco respondió su asesor Emanuel Erazo, a quien se le empezó a pedir postura desde el 27 de enero.

El único integrante del Concejo que ofreció declaraciones fuer Víctor Coyoy, de Semilla, quien justifica la suspensión del POT con que era inoperante, pues marcaba áreas rurales como Bárcenas, cuando, en realidad, ya no aplica.

“Ya pasó un año desde que di mi voto para derogar el actual plan, condicionando a que se trabajaría un nuevo documento, incluyendo a todos los sectores. Los planes de mitigación no son suficientes”, indicó.