La fisonomía del barrio Ciudad Vieja en la zona 10 de capitalina experimenta una transformación inminente en sus 248 años de historia. Decenas de propiedades construidas a lo largo del siglo XX y de estilos como el art déco se han visto absorbidas por un cambio en el uso del suelo debido al aumento de edificios de comercios, servicios y de vivienda vertical. En los últimos cinco años, se han autorizado 44 licencias de edificios en la zona 10, de los cuales 31 se encuentran en ejecución. De estos, hay ocho proyectos en el área de Ciudad Vieja: un edificio antiguo, cinco en trámite de licencia, uno con expediente en trámite y otro sin expediente, de conformidad con datos de la Municipalidad de Guatemala.

La Asociación de Vecinos, integrada por más de 200 miembros, expresa una serie de molestias ante la proliferación de estas edificaciones. Estas van desde el ruido constante por las perforaciones de pozos hasta polvo, basura, vertederos y obstrucción de calles y aceras por camiones y trabajadores. Además, se quejan de la falta de control municipal en las construcciones, que han causado el deterioro de las calles por el transporte pesado y, lo peor, comienza la escasez de agua. A pesar de haber sido declarado un conjunto patrimonial por su valor histórico, cultural y arquitectónico, Ciudad Vieja, al igual que otros sectores de la capital, atraviesan una acelerada densificación urbana.

Su ubicación privilegiada lo ha convertido en un territorio codiciado; por eso, la mayoría de las nuevas edificaciones obvian la altura máxima permitida, según el artículo 13 del Reglamento Municipal. Ante esta realidad, el investigador Bayron González, del Centro de Estudios Urbanos y Regionales (Ceur) de la Universidad de San Carlos, plantea la necesidad de un ordenamiento territorial equilibrado, con lineamientos específicos que protejan su identidad, gestionen el desarrollo y mejoren la calidad de vida, tanto para los antiguos como los nuevos vecinos.

El barrio Ciudad Vieja es uno de los más antiguos de la Ciudad de Guatemala. Su historia se remonta a la fundación, en el Valle de la Ermita, de la Nueva Guatemala de la Asunción. Poco a poco se fueron formando los primeros barrios de la nueva capital, con sus nombres y sus gentes alrededor del Centro Histórico, como Candelaria, La Merced, La Recolección y San José. El traslado también incluyó los llamados “pueblos de indios”; entre estos, los residentes del pueblo de Almolonga o Ciudad Vieja, en las afueras de Santiago de Guatemala, hoy Antigua Guatemala. Las investigaciones de Frieda Morales Barco dan cuenta de que el primer traslado de las poblaciones indígenas ocurrió a finales de 1777.

Fueron ubicados en el llano de La Culebra, a media legua del centro de la ciudad. Algunos de sus pobladores se resistieron a quedarse, según consta en documentos. A pesar de ello, en 1781 fue nombrado Pascual Daniel como el primer gobernador del nuevo pueblo, entonces bautizado como Nuestra Señora de Concepción de Almolonga Ciudad Vieja. Hacia 1880, el censo de población identificó que el pueblo contaba con 819 habitantes. Tuvo categoría de municipio hasta que en 1922 se anexó a la capital junto a la Villa de Guadalupe, como cantón, según Morales.

Por su importancia histórica, desde 1998 forma parte del Patrimonio Cultural de la Nación a través de las reformas contenidas en el acuerdo 328-98 del Ministerio de Cultura y Deportes, que declaró el Centro Histórico de la Ciudad de Guatemala, así como un total de 13 conjuntos históricos, entre continuos y dispersos, como el de Ciudad Vieja. La Asociación de Vecinos, fundada hace unos 25 años, identifica que el boom constructor se intensificó después de la pandemia. Mencionan que estos edificios se han levantado con una serie de irregularidades “desde su origen” al no respetar el Reglamento para la Protección del Centro Histórico y los conjuntos de la Ciudad de Guatemala.

El primero, la altura permitida —capítulo 3, artículo 13—, indica que toda edificación nueva en inmuebles categoría C y D debe ajustarse a condiciones como no debe exceder la altura de fachadas de edificios categoría A próximos, o la máxima de 20 metros de altura o dos veces la altura de las edificaciones categoría B colindantes si existieran (…). “Pedimos que se respete el artículo 13 del Reglamento. Todos los desarrolladores piden una excepción al mismo y la Municipalidad se los concede”, lamenta la arquitecta Beatriz Vides, cuya propiedad es un inmueble tipo B y a la vecindad se construirá un edificio de más de siete pisos de altura, con apartamentos valorados a partir de Q1 millón.

Además de excederse en altura, añaden molestias como el polvo que ha invadido sus casas por largos períodos y que se quedaron sin luz natura, sin mencionar el aumento del tránsito vehicular y la contaminación que ocasiona. A esto se une la falta de reglamentación para exigir plantas de tratamiento, las cuales —debido a los altos costos— no se implementan ni supervisan por parte de la Municipalidad. Uno de los vecinos, Pablo Matheu, afirma que han comenzado a abastecerse de agua con pipas, lo cual no ocurría años atrás. “Anteriormente, los desarrolladores nos hacían partícipes de los proyectos. En un caso se logró reducir la altura de un edificio, pero ahora no ocurre nada de esto. Nos sentimos ignorados”, expresan con preocupación, en una reunión donde coincidieron más de 12 vecinos.

Sin embargo, el pasado 29 de octubre, el alcalde capitalino, Ricardo Quiñónez, firmó un nuevo acuerdo municipal —43-2025— sobre centros históricos. En el artículo 14, eleva a 24 metros la altura de las edificaciones nuevas en los inmuebles colindantes A y B; y en los conjuntos históricos que no sean contiguos a estas categorías, se podrá edificar con base en otros acuerdos. Es decir, sin límite.

Alta plusvalía que atrae a los compradores

La zona 10 comprende un territorio de 5.49 km2 y su población se ha reducido. A partir del censo de 1973, que mostró un registro de 19 mil 445 habitantes, decae en la década de 1990 y remonta en el 2018, con 17 mil 423 habitantes, según investigaciones de Bayron González, en el Ceur. Más que de residentes, la zona 10 es una zona de empleo. Se calcula que unas 200 mil personas llegan ahí a trabajar diariamente, según datos de la alcaldía auxiliar. Pero ¿por qué la zona 10? Para comenzar, es considerada una de las áreas más exclusivas y desarrolladas de la capital, por su ubicación privilegiada y su cantidad de servicios, comercios y restaurantes.

La alta demanda de propiedades la ha convertido en el puesto 16 de los barrios más costosos de América Latina y el segundo más caro en Centroamérica, con un precio promedio de US$2 mil 22 por metro cuadrado de construcción. El estudio se basó en 26 ciudades de 13 países, publicado en el 2023 por los portales inmobiliarios Lamudi, Properati y Trovit. Otro detalle relevante es que, en cuanto a aspectos hidrogeológicas, las zonas 10, 13 y 14 tienen un lecho acuífero importante y profundo. “Aunque hay una gran cobertura de uso de suelo urbano, el manto freático se ha mantenido, alimentado por áreas altas como Santa Catarina y San José Pinula, lo que representa una gran plusvalía”, detalla González, y esta se maneja como información privilegiada entre desarrolladores y empresas de perforación de pozos.

Ello explica el crecimiento vertical en esas zonas, asegura González. Para el arquitecto y conservador José María Magaña, cofundador de la figura del Centro Histórico de la Ciudad de Guatemala, la preservación de ciudades históricas, o parte de estas, es una demanda cultural de la humanidad, que necesariamente debe ser protegida y regulada por ley como testimonio vivo y en resguardo de su propia identidad. Así, el respeto por la obra edificada puede armonizarse con la modernidad. Ejemplos de estos abundan en Roma, Italia, con las termas de Diocleciano, las cuales fueron abandonadas y semidestruidas con el tiempo, pero luego fueron transformadas parcialmente en el siglo XVI por Miguel Ángel Buonarotti en la iglesia de Santa María de los Ángeles y los Mártires.

También se evidencia en Sevilla, España, e incluso en Guatemala, con el conjunto modernista (1928) de la Dirección de Extensión Universitaria de la Usac. “Para que esa identidad cultural sobreviva y pueda ser heredada, ha sido necesario protegerla legalmente. Aquí y en todas partes del mundo es así, para evitar que la ignorancia, la especulación o una combinación de factores negativos borren esas páginas de la historia”, expone.

No todo es patrimonio según los expertos

La directora técnica del Instituto de Antropología e Historia (Idaeh), Mónica Urquizú, indica que esta entidad solamente da viabilidad a los expedientes a través de opiniones o dictámenes, pero es la Dirección General de Patrimonio la que finalmente autoriza o rechaza las solicitudes o expedientes. “La ley establece que la Municipalidad, antes de otorgar una licencia, debe solicitar al interesado la resolución administrativa del Idaeh”, explica el arquitecto Érick Ortiz, del Departamento de Conservación y Restauración de Bienes Culturales (Decorbic). En el caso de Ciudad Vieja, está clasificada como un conjunto histórico disperso, lo cual significa que las áreas o inmuebles son aislados, y ello da lugar a mayor amplitud para las nuevas urbanizaciones o construcciones. “Los inmuebles categoría D, que carecen de características patrimoniales, son susceptibles de modificaciones o demoliciones”, explica.

“Los de categoría D son susceptibles de cualquier tipo de construcción”, refrenda la arquitecta Silvia García, gerente de Planificación Urbana de la comuna capitalina. Urquizú detalla que en esa zona se han encontrado vestigios arqueológicos prehispánicos y coloniales, como cerámica mayólica y de distintos materiales, así como cimientos de estructuras antiguas. En algunos casos, este material se traslada al Idaeh para su resguardo y análisis. Si se encuentran rasgos arquitectónicos relevantes, se dictan medidas de protección. Uno de los puntos pendientes es redactar manuales con lineamientos de protección específicos, como lo ordena el acuerdo 484.

En tal sentido, se desarrollan mesas técnicas y un censo preliminar de bienes inmuebles en los 13 conjuntos históricos, a fin de actualizar la nómina de bienes patrimoniales. Este levantamiento se concreta con el apoyo de estudiantes de la Universidad Da Vinci. Urquizú comenta que el Idaeh ha sostenido reuniones con el comité de vecinos de Ciudad Vieja. Ante los cambios, solicitan el apoyo de la población, para que denuncie situaciones anómalas, ya que los vecinos son la “memoria histórica” de los barrios, asegura Urquizú.

Por su parte, la arquitecta García explica que antes de otorgar una licencia municipal, hay ocho instancias gubernamentales que ya han evaluado el proyecto. “Si el Idaeh no objeta el proyecto, la Municipalidad lo aprueba”, indica. Además, los edificios responden a una política de densificación de la urbe, la cual reduce la necesidad de traslados largos, para aprovechar la infraestructura existente. “Se reconoce la necesidad de mejorar la infraestructura, acompañado de un reglamento de incentivos para financiar estas mejoras”, detalla. En cuanto a la escasez de agua, asegura que no es un problema, pues cada edificio debe construir su propio pozo y Empagua cuenta con suficientes fuentes.

Un poco de historia que hoy incide

El estar situado en medio de abundantes fuentes de agua y bosques dio origen a que, alrededor de la década de 1930, los capitalinos disfrutaron de “los baños de Ciudad Vieja”, que hoy ocupan los terrenos de las Universidades Francisco Marroquín y Galileo, como afirmó el exalcalde Álvaro Arzú en un video de la comuna metropolitana. Sin embargo, los límites que demarcan su territorio tienen discrepancias. Las investigaciones de Frieda Morales Barco indican que tendría alrededor de 60 manzanas de terreno, y su trazo original comprendía al norte con la calle Mariscal Cruz y parte del Campo de Marte, al sur con la 10a. calle de la zona 10, al este con el barranco El Maestro y la finca Las Margaritas, y al oeste con la Avenida de La Reforma, zona 10.

El acuerdo ministerial 484-2023 (que reforma el 328-98) contempla una delimitación menor. Esta se inicia en la esquina de la Avenida de La Reforma y 2a. calle, se dirige al oriente hasta la 6a. avenida, le sigue en dirección sur hasta la 10a. calle, y gira hacia el poniente sobre la 10a. calle hasta la Avenida de La Reforma. Complementa esta información un registro de 184 inmuebles, que incluyen ocho en categoría A, como el templo, la plaza, la antigua Escuela Politécnica, el Jardín Botánico de la Usac, la Guardia de Honor y el antiguo Hospital Militar, y los inmuebles particulares tipo B y C, según el Instituto de Antropología e Historia (Idaeh).

En vista de esto, los vecinos argumentan que esta delimitación eliminó el perímetro municipal definido en 1950, el cual incluye la llamada “Península”, que comprende el área del antiguo balneario. “La delimitación fue alterada en 2023, excluyendo 58 propiedades del nuevo conjunto histórico”, dijo Raquel Jiménez de Pinto, presidenta de la Asociación de Vecinos. El arquitecto José María Magaña resalta que Ciudad Vieja mantuvo su carácter íntimo de barrio a lo largo de casi tres siglos. “Hoy, en cambio, pese a su protección legal y justo reclamo de sus vecinos, es objeto de la más ordinaria y vulgar especulación edilicia, avalada por la municipalidad, ante la que el Ministerio de Cultura y Deportes complacientemente deja hacer, haciendo ambas caso omiso de la ley, violándola flagrantemente”, afirma.

Infografía: Sofía González

Por su parte, los vecinos piden respeto al cumplimiento de los reglamentos, la necesidad de estudios serios que evalúen el manto freático de la zona, así como implementar un Plan Local de Ordenamiento Territorial (Plot). “Es importante salvaguardar el conjunto histórico de zona 10, ya que esto podría servir como marco de referencia para toda la zona”, coinciden. Mónica Urquizú y Érick Ortiz proponen mesas de trabajo en donde vecinos, Municipalidad, Cámara de la Construcción y el Idaeh participen en propuestas para cada conjunto histórico. “La entidad está abierta al diálogo, a conciliar para el beneficio de todos, buscando el equilibrio entre conservación de patrimonio y el desarrollo”, concuerdan.

Silvia García expone que los vecinos tienen herramientas de comunicación a través de la alcaldía auxiliar, el Comité Único de Barrio y también el recurso de participar en las consultas públicas que formula el Ministerio de Ambiente antes de otorgar una licencia ambiental. Propone una visión de patrimonio en donde los conjuntos deben respetarse, pero no deberían detener el desarrollo de la urbe. “Consideramos que el patrimonio es compatible con una ciudad moderna, toda vez no lo destruya. Experiencias en ciudades como Bogotá, Quito y Barcelona demuestran que la modernidad puede ser una oportunidad para revitalizar barrios, desde criterios como la sostenibilidad, el respeto y el equilibrio”.

Bayron González, del Ceur, concuerda en la importancia de implementar una herramienta como el Plot, que ordene la zona a partir de una serie de lineamientos y etapas. Explica que este es un documento dinámico que se revisa y actualiza en forma periódica y se adapta a las necesidades de la gente y el entorno. “El barrio puede crecer de manera ordenada y sostenible, combinando modernidad con conservación, toda vez se cumpla con proteger su identidad histórica y se eviten la saturación y el caos vehicular, para mantenerlo como un barrio vivo”, afirma.