La cuenta regresiva del IUSI: viviendas dejarán de pagar el impuesto, pero las deudas siguen vigentes
Las reformas al IUSI entrarán en vigor el próximo 26 de noviembre; sin embargo, el cambio no elimina de manera automática las deudas acumuladas: los saldos pendientes deben pagarse. Para eso, los propietarios de inmuebles destinados a vivienda de uso residencial o mixto, deben revisar sus cuentas municipales y atender las obligaciones pendientes del Impuesto […]
Las reformas al IUSI entrarán en vigor el próximo 26 de noviembre; sin embargo, el cambio no elimina de manera automática las deudas acumuladas: los saldos pendientes deben pagarse.
Para eso, los propietarios de inmuebles destinados a vivienda de uso residencial o mixto, deben revisar sus cuentas municipales y atender las obligaciones pendientes del Impuesto Único Sobre Inmuebles (IUSI), aunque las reformas que establecen una tasa de cero por millar para viviendas estén próximas a entrar en vigor.
Este impuesto representa alrededor de Q2 mil 121 millones en los presupuestos municipales.
Guatemala, Santa Catarina Pinula, Fraijanes y San José Pinula figuran entre los municipios con mayor exposición a este cambio.
EXPERTOS ACONSEJAN INFORMARSE
La transición ocurrirá durante el último trimestre de 2026 y plantea dudas respecto de los períodos que deberán pagar los contribuyentes, ya que los calendarios y la facturación pueden variar entre municipalidades.
Marielos Arlen Marín, profesora e investigadora del Observatorio para las Ciudades de la Universidad del Istmo (UNIS), recomienda consultar con cada comuna los saldos pendientes y el período al que corresponde cada cobro.
“Esperaría que se utilizara de manera eficiente el plazo establecido en la ley (90 días) para que los vecinos puedan ponerse al día con sus deudas acumuladas por impago, pero que la ley no exonera”, dijo la experta.
El decreto fue aprobado por el Congreso el 29 de julio y publicado en el Diario de Centro América el 28 de agosto de 2026.
Cambios al IUSI: fecha clave de cuándo dejará de pagarlo y qué pasará con lo que debe hasta hoy
¿QUIÉN DEJA DE PAGAR Y QUIÉN DEBE TRIBUTAR?
El Decreto 18-2026 establece una tasa de cero por millar para los inmuebles destinados a vivienda, uso residencial y uso mixto. En este último grupo pueden encontrarse propiedades que funcionan principalmente como vivienda, pero en las que también opera un pequeño negocio familiar, sujeto a la clasificación y las condiciones que correspondan.
La reforma no elimina el impuesto para todos los inmuebles. Para las propiedades de uso comercial y otros usos, la nueva tabla fija una tasa de Q3 por millar para valores inscritos de hasta Q500 mil; Q6 por millar para valores superiores a Q500 mil y hasta Q1 millón; y Q9 por millar para valores superiores a Q1 millón.
En consecuencia, la clasificación del inmueble será determinante para establecer si tendrá tasa cero o continuará sujeto al tributo.
La experta de la UNIS añadió que un elemento que no puede pasar desapercibido es que las municipalidades deberían actualizar sus registros del sector comercial.
“Las municipalidades deberán fiscalizar el sector comercial, y actualizar los registros catastrales para asegurar los ingresos derivados de esos cobros que la ley permite”, añadió Marín.
No obstante, agregó que, con la actualización del catastro y el uso del suelo, se esperaría que los pequeños negocios de subsistencia ubicados donde existan viviendas “mantengan su beneficio de tasa cero”.
La tasa cero tampoco significa que se condonen deudas de períodos anteriores. Los saldos que ya se hayan generado deberán consultarse y atenderse conforme a las disposiciones aplicables.
Por ello, antes de asumir que un pago deja de ser exigible, los propietarios deben confirmar con la municipalidad la fecha de vigencia aplicable, el período facturado y la existencia de obligaciones pendientes.
MÁS DE Q2 MIL MILLONES EN JUEGO PARA LOS MUNICIPIOS
El alivio para las familias tiene otra cara; las municipalidades deberán adaptarse a la reducción de una fuente de recursos que financia parte de los servicios que reciben los vecinos.
El portal ciudadano ImpactoIUSI.com calcula que alrededor de Q2 mil 121 millones de los presupuestos municipales están financiados con recursos provenientes del IUSI.
La plataforma advierte que las comunas que más dependen de este ingreso podrían enfrentar mayores dificultades para compensar la reducción.
Para la profesora de la UNIS, la cifra dimensiona el desafío: no se trata únicamente de cambiar la forma en que se cobra un impuesto, sino de cómo se reorganizan las finanzas de los gobiernos locales.
El portal relaciona los recursos del IUSI con actividades como mantenimiento de calles, agua y drenajes, parques, recolección de basura, seguridad municipal y atención ciudadana.
Entre los montos que presenta por área figuran Q412 millones para parques y espacios públicos, Q347 millones para calles y obras viales, Q288 millones para agua potable y drenajes, y Q98 millones para seguridad y policía municipal.
“El efecto real dependerá de la composición de los ingresos de cada municipalidad, de qué inmuebles dejarán de tributar y de las decisiones que adopten las autoridades para compensar la caída de la recaudación”, añade Marín.
IUSI: alivio para miles de familias, pero presión fiscal para 277 municipalidades
FRAIJANES Y PINULA ENTRE LOS MÁS EXPUESTOS
El análisis municipal de ImpactoIUSI destaca varios territorios en los que el IUSI tiene un peso significativo dentro de las finanzas locales.
Santa Catarina Pinula aparece con una recaudación presupuestada de Q98.4 millones al año y una proporción equivalente al 55% de sus ingresos propios, según la tabla publicada por la plataforma. Fraijanes registra Q71.1 millones y una exposición del 60%, mientras que San José Pinula presenta Q45.1 millones y un 52%.
También aparecen San Lucas Sacatepéquez, con Q16.5 millones y un 55%; Masagua, con Q9.9 millones y un 52%; y Palencia, con Q13.1 millones y un 48%.
Para la experta de la UNIS, los porcentajes muestran por qué el impacto no será uniforme: una municipalidad que depende en gran medida del IUSI tendrá menos margen para absorber la pérdida que otra con una base más diversificada de ingresos.
El caso de la Municipalidad de Guatemala también resulta relevante por el tamaño de su presupuesto. ImpactoIUSI identifica Q792.9 millones de IUSI en el presupuesto municipal de 2026.
“No obstante, el monto final que dejará de ingresar a cada comuna sólo podrá establecerse cuando se conozca la recaudación afectada por la nueva tasa y se contrasten los registros municipales actualizados”, agrega Marin.
Se acaba el misterio: Bernardo Arévalo sanciona Ley del IUSI
EL RETO: MANTENER LOS SERVICIOS SIN TRASLADAR COSTOS AL VECINO
La preocupación municipal no se limita a la recaudación, si los ingresos disminuyen, las comunas tendrán que decidir qué gastos pueden reorganizar, qué inversiones deben priorizar y cómo fortalecer otras fuentes de financiamiento sin deteriorar la prestación de servicios.
Marin advirtió que el Decreto 18-2026 no contempla un fondo específico de compensación para los municipios que pierdan ingresos asociados a la vivienda. Esto, dijo, coloca presión adicional sobre las administraciones locales, especialmente aquellas que tienen una alta dependencia de este tributo y menor capacidad para generar recursos alternativos.
“Con presupuestos más ajustados, la gestión municipal debería enfocarse en la eficiencia y la optimización del gasto público, priorizando según las necesidades de cada municipalidad una agenda de focalización del gasto”, añadió la experta.
La reforma también modifica la relación entre las municipalidades y los contribuyentes: el decreto establece límites a la posibilidad de condicionar servicios municipales al pago del IUSI.
En consecuencia, el cobro de obligaciones pendientes deberá realizarse por las vías legales correspondientes, sin convertir el acceso a servicios públicos en una herramienta de presión tributaria.
LOS ÚLTIMOS COBROS Y LA TRANSICIÓN
En las semanas previas a la entrada en vigor de las nuevas reglas, la principal recomendación para los contribuyentes es no confundir el anuncio de tasa cero con la desaparición inmediata de toda obligación de pago.
La fecha que aparece en el decreto para la vigencia del régimen reformado es el 26 de noviembre de 2026, mientras que la forma en que se emiten los recibos y se distribuyen los períodos de cobro puede variar entre municipalidades.
Por eso, Marín de la UNIS añadió que no es correcto afirmar que el trimestre octubre-enero será necesariamente el último que se pague en todos los casos. Para determinarlo, es necesario revisar la cuenta de cada inmueble y la información que publique la municipalidad correspondiente.
La obligación de un período anterior puede seguir vigente aunque el inmueble pase posteriormente a tener tasa cero.
“Al mismo tiempo, las municipalidades deberán preparar sus sistemas, actualizar los registros de los inmuebles y comunicar con claridad qué cambia para cada tipo de propiedad”, agrega la experta de la UNIS.
Una transición bien administrada puede reducir errores de facturación, reclamos y confusión entre los vecinos; una transición desordenada puede aumentar la incertidumbre y complicar la planificación financiera local.
¿CÓMO PUEDEN LAS MUNICIPALIDADES AFRONTAR EL CAMBIO?
Marín sugiere una hoja de ruta para eficientizar los recursos municipales:
- Proteger los servicios básicos: priorizar el agua potable, el drenaje y el saneamiento ambiental, por su incidencia en la salud pública y ambiental.
- Optimizar el gasto administrativo: implementar medidas de austeridad en gastos de representación, dietas, viáticos y otros rubros, con el fin de proteger al personal operativo que presta servicios como gestión vial y de tránsito, limpieza y ornato.
- Explorar mecanismos alternativos: considerar alianzas público-privadas o comités de vecinos que puedan reducir la carga financiera de los gobiernos locales, dentro de las facultades legales correspondientes.
- Evaluar otras fuentes de financiamiento: identificar instrumentos permitidos por la ley vinculados al suelo y a los servicios municipales prestados.
La tasa cero para viviendas representa un alivio para los propietarios que queden comprendidos en la reforma, pero sus efectos no terminan en el recibo del impuesto.
“Es innegable que la medida implica un alivio para las familias en el corto plazo a partir de la entrada en vigencia”, agrega Marín.
La reducción de ingresos municipales plantea un desafío de gestión y transparencia: explicar qué recursos se dejarán de percibir, qué servicios dependen de ellos y qué medidas se adoptarán para sostenerlos.
El siguiente paso, dijo, será que cada municipalidad publique estimaciones claras de su exposición, identifique los programas más sensibles y detalle cómo piensa cubrir la diferencia.
La entrada en vigor de la tasa cero no extingue las deudas acumuladas ni elimina el desafío financiero para las municipalidades.
Mientras los propietarios deben verificar sus saldos y las condiciones aplicables a sus inmuebles, las comunas tendrán que determinar cuánto dejarán de recaudar y cómo sostendrán los servicios que dependen de esos recursos.