La ciudad de Guatemala y algunos municipios aledaños experimentan un crecimiento urbano que toma fuerza, desde la última década, con mayor número de proyectos de vivienda vertical en las principales zonas urbanas, aunque sin mayor integración en los planes de ordenamiento territorial.

Lo anterior se evidencia en el aumento de ingresos en las arcas municipales, tanto por licencias de construcción —totales—, como por la recaudación del Impuesto Único sobre Inmuebles (Iusi).

El aprovechamiento máximo de los espacios para vivienda, ya no en forma horizontal como solía ser hace unos años, sino hacia arriba puede observarse a simple vista, como también se confirma con los datos de la Cámara Guatemalteca de la Construcción (CGC).

Además de la ciudad de Guatemala, este fenómeno del mercado inmobiliario de oferta y demanda ocurre en Mixco, Villa Nueva, San José Pinula, Santa Catarina Pinula, Villa Canales y San Miguel Petapa, que son también los municipios que tienen mayor densidad poblacional. En conjunto, estos siete municipios reúnen un estimado de 2.7 millones de habitantes, y es en donde se concentra la mayor actividad económica del país.

Es en estos puntos urbanos en donde la mayoría de las desarrolladoras inmobiliarias enfocan sus estudios de mercado e inversiones en vivienda vertical, además de que “estas corporaciones son las que ofrecen una dinámica y disponibilidad para la recolección de información”, explicó José Morán, analista de datos de la CGC.

En positivo, son cifras que dan cuenta del crecimiento sostenible que muestra la industria de la construcción en la economía, generación de empleo y el índice de confianza que genera este sector para invertir en Guatemala.

Por otro lado, también existen implicaciones por este crecimiento inmobiliario, el cual se refleja en los ingresos de cada municipio; y existe un cuestionamiento en relación con cómo esto se armoniza o no, con los planes de ordenamiento territorial, así como en la demanda de servicios como agua, drenaje, manejo de desechos y la problemática de movilización vial.

Una industria sólida

En los últimos 10 años, el sector construcción ha mostrado un crecimiento constante, —con excepción del 2020 que tuvo una caída del 2.4%—, según datos estadísticos de la CGC hasta noviembre de 2024. Por eso, es considerada como una de las actividades económicas más constantes y sostenibles a lo largo del tiempo, con una participación promedio entre el 4% al 5% del Producto Interno Bruto nacional, a excepción de una leve caída en el 2024, según la CGC.

El Índice de Confianza de la Actividad de la Construcción es otro indicador que muestra la buena salud del sector. Hasta noviembre del 2024 se situó en 78.23 puntos. Las expectativas prevén una recuperación y crecimiento importante en el 2025.

En cuanto a la generación de empleo, la industria de la construcción reporta un promedio de 155 mil 139 trabajadores, de los cuales alrededor de 20 mil están afiliados al IGSS, de acuerdo con datos de la CGC, con base al Instituto Nacional de Estadística (INE).

La Encuesta Nacional de Empleo e Ingresos 2022 del INE situó a la construcción con 8.6% de la población ocupada en este sector, siendo esta la quinta actividad económica del sector informal.

Crecimiento vertical

La CGC ha recopilado en los últimos años el historial de licencias de construcción autorizadas para vivienda —en general— en los siete municipios bajo análisis. Por ejemplo, desde el 2021 superaron cada año más de 4 mil licencias; hasta diciembre de 2024 se tuvo un leve descenso con 3 mil 340 licencias autorizadas. Un 15% menos respecto del año pasado. La CGC considera que esto se debió a que en el año pasado se tuvieron trámites más prolongados para autorización de licencias, lo que incide en el volumen general del sector.

En el mismo periodo, la cantidad de metros cuadrados de construcción también se mostró a la baja con relación al año anterior. Sin embargo, la tendencia es de menor cantidad de licencias, pero mayor cantidad de metros cuadrados de construcción. Esto se atribuye a que los proyectos habitaciones combinan actividades comerciales y de vivienda.

Al clasificar los metros cuadrados de construcción por tipo de proyecto, las viviendas multifamiliares —edificios de apartamentos— fueron de 17%; las viviendas en serie de 14% y la vivienda unifamiliar del 23%. Estas tres clasificaciones superaron los metros cuadrados de construcción comercial —23%—. Por tanto, los datos confirman que la vivienda se ha convertido en la principal tendencia de construcción para estos siete municipios.

Demanda

Los estudios de mercado Expocasa 2023 y de 2024, realizados por la CGC permiten tomar el pulso de este escenario, que también se ha centrado en siete municipios del departamento de Guatemala.

Al retratar el perfil de esta demanda, se revela que un 52% de las personas que buscan vivienda tienen una pareja. Es uno de los principales impulsores de la búsqueda de nueva vivienda; en tanto un 47% también son personas solteras que buscan independizarse del núcleo familiar.

El 40% de este grupo (se encuentra en las edades de 26 a 35 años, seguida por los de 36 a 45 años. Siete de cada 10 ienen estudios de licenciatura y son asalariados, y la mitad está en el rango de ingresos promedia desde los Q5 mil hasta los Q15 mil mensuales. Además, solo 2 de 10 no tienen automóvil propio.

Entre otros hallazgos importantes está que la mitad de personas interesadas ya tienen casa propia y buscan una nueva vivienda por inversión. Asimismo, el 61% de las personas que buscan casa, privilegian la ubicación en el área central. Esto se da en todas las zonas de la ciudad de Guatemala, excepto las zonas 17, 18, 24 y 25, cita la encuesta.

Mientras que en el área oriente, como carretera a El Salvador, en los municipios de Santa Catarina Pinula, San José Pinula y Fraijanes tienen menor demanda.

Piden casas

En cuanto a la oferta habitacional, el 37% de los proyectos habitacionales se encuentran en el área central, siendo la principal solución los apartamentos 2024.

Los rangos de medidas de estos inmuebles han variado, y se han reducido. En una muestra de 67 proyectos, la tercera parte se ubica en casas de 51 a 80 metros cuadrados de construcción.

La oferta de vivienda sigue siendo limitada para la mayoría, con precios accesibles solo para un sector reducido de la población. De los 58 proyectos analizados, la mayor parte está dirigida a compradores de alto poder adquisitivo, concentrándose en zonas de alta plusvalía como las 4, 9, 10, 11, 13, 14, 15 y 16.

Los apartamentos más comunes en el mercado superan los Q600 mil, mientras que las opciones más exclusivas rebasan el millón de quetzales. En contraste, solo once proyectos ofrecen alternativas por debajo de los Q600 mil, con apenas dos de ellos en el rango más asequible de Q200 mil a Q400 mil.

En cuanto al tipo de vivienda, aunque más de la mitad de la oferta se concentra en apartamentos en el área central; el estudio demostró que el 80% de la demanda pide soluciones de vivienda en casas.

Tránsito

Sin duda, el escenario hoy es que muchos habitantes de los municipios vecinos buscan vivir en la capital. El tráfico se ha vuelto insostenible, pasando horas en el vehículo para trasladarse de la casa al trabajo o a los estudios, que se convierten cada día en estrés y menos horas de sueño.

El departamento de Guatemala aglutina el 42.59% del parque vehicular nacional, de acuerdo con el boletín del diciembre 2024 del Departamento de Tránsito de la Policía Nacional Civil (PNC).

Además, en los últimos 10 años el tráfico se ha duplicado. En el 2014, la Superintendencia de Administración Tributaria (SAT) registró 1.2 millones de vehículos. Diez años después, en el 2024, las cifras cerraron con 2.4 millones.

Un tránsito ocupado en su mayoría por motocicletas, y también en donde se registra la mayor cantidad de accidentes. Accidentes que cuando ocurren convierten la movilidad en una pesadilla para miles de conductores.

Desechos

El incremento de la población trae consigo el aumento en el volumen de desechos sólidos. La mayoría de estos tienen como destino los vertederos, manejo que provoca cada vez más preocupación por el escaso tratamiento de estos depósitos.

Al relleno sanitario de la zona 3 llegan los desechos de 14 municipios. Y en el de Villa Nueva, los de otros municipios y departamentos.

La investigación de Jaqueline Rodríguez para el Instituto de Problemas Nacionales de la Universidad de San Carlos de Guatemala (Ipnusac) recorre el historial del aumento de volumen de ambos vertederos, llegando hasta el año 2023, en el que el de Villa Nueva fue de 166 mil 962 toneladas, mientras que el de zona 3 alcanzó las 608 mil 333 toneladas.

Los problemas con el manejo de desechos comienzan desde las largas filas que deben hacer los camiones recolectores en la zona 3, con las consecuentes protestas y amenazas. Han alcanzado conflictos diplomáticos con el vecino Honduras por la contaminación que arrastran los ríos Las Vacas y Motagua hasta las costas del Atlántico.

Una medida que se espera se alivie con la implementación obligatoria de la clasificación de desechos sólidos, del Ministerio de Ambiente y Recursos Naturales (Marn).

Confianza en el agua

Los nuevos desarrollos de vivienda vertical tienen como requisito excavar pozos propios para obtener agua subterránea. La perforación de pozos, tanto en lo público como en lo privado y domiciliar, es una constante, sin mayor regulación.

En sus conclusiones del Informe del Estado del Agua en la Región Metropolitana de Guatemala 2022, de la Fundación para la Conservación del Agua en la Región Metropolitana (Funcagua), indica que se hizo evidente el gran vacío de información confiable y actualizada para esta región relacionada con los recursos hídricos, lo cual es preocupante.

El doctor en ingeniería hidráulica y medio ambiente, Marco Morales, comienza por cuestionar dónde se encuentran los planes de incremento de estas fuentes de agua en cada uno de los municipios. Y responde que simplemente: “no existen”.

Expone que los informes de agua de la metrópoli estudiados por Funcagua muestran que el abastecimiento del vital líquido ya colapsó en muchos sectores, además de revelar contaminación en algunas zonas. “Miles de personas no reciben agua o es muy poca. Solo los sectores con un poder adquisitivo alto están viviendo de los pozos como solución privada, que en algunos sectores ya comienzan a dar problema, advierte.

Para Morales se necesita una respuesta más allá de lo municipal. Esta debe ser regional y nacional porque de lo contrario el abastecimiento será insostenible. “Lo vengo diciendo desde el 2008, y aún no lo está haciendo nadie. No hay institución pública ni privada que tenga la fuerza ni la capacidad”, comentó.

Falta coordinación

Al arquitecto y urbanista Miguel Ángel Santacruz le resulta difícil hacer el ejercicio de evaluar los aspectos positivos del crecimiento urbano en la metrópoli.

En su experiencia profesional colaboró con dos municipalidades en planes de ordenamiento territorial, pero “una cosa es hacer el plan y otra es cumplirlo”.

Resalta especialmente la falta de coordinación entre los17 municipios de Guatemala, desde asuntos como infraestructura vial, agua, salud, educación y más. Esto se ve reflejado en el caos vehicular, entorpecido por la falta de soluciones de anillos viales para el transporte pesado, por ejemplo.

Cuestiona que las soluciones habitacionales solamente se dirigen hacia los grupos de ingresos más altos, sacrificando valiosas áreas verdes; cuando realmente la demanda está en los estratos menos favorecidos.

Coincide con Morales en que aspirar a convertirse algún día en ciudades de países desarrollados pasa por una coordinación más allá de lo municipal. Sin ir más lejos, pone de ejemplo el caso de los alcaldes de El Salvador, en donde existe un consejo de alcaldes del área metropolitana que coordina infraestructura, servicios y crecimiento urbano. “No hay un jerarca. Cada uno, con la misma autoridad, en una mesa conjunta planifican cada año las acciones y proyectos”, explicó.