A partir de la segunda mitad del siglo 20, la ciudad de Guatemala ha crecido en forma vertiginosa y especialmente, desordenada. Esto se observa en un paisaje urbano contrastante en donde, por un lado, proliferan los asentamientos informales, ubicados en las laderas de barrancos, y por el otro lado, en la millonaria inversión inmobiliaria de construcción vertical en edificios de apartamentos, expone la investigadora María del Carmen Muñoz en el estudio Construcción Vertical en el municipio de Guatemala: densificación versus dispersión, del Centro de Estudios Urbanos y Regionales (CEUR) de la Universidad de San Carlos de Guatemala (Usac).

En la última década, las edificaciones avanzan en respuesta a un mercado inmobiliario en donde un 61 por ciento de la demanda busca soluciones habitacionales que les permitan vivir o retornar al corazón de la ciudad de Guatemala, contra un 37% de ofertas habitacionales, de acuerdo con estudios de la Cámara de la Construcción (CGC) del 2024.

Crecimiento

En los últimos cuatro años, la industria de la construcción ha levantado 235 edificios destinados a vivienda multifamiliar en la ciudad de Guatemala. Solo en el 2021 fueron 68, de acuerdo con la CGC.

Por su parte, la municipalidad capitalina, en el mismo periodo -hasta octubre 2024, ha autorizado un total de 4,067 licencias de construcción (de todo tipo), de acuerdo con la Unidad de Acceso a la Información (UDI).

Los ingresos por autorizaciones de licencias de construcción (de todo tipo) muestran este incremento en sus arcas. En 2021, fueron de Q221.8 millones. En el 2024 ascendieron a los Q 286.4. millones, de acuerdo con el portal de gobiernos locales del Ministerio de Finanzas.

El segundo ingreso que refleja un incremento notorio es el Impuesto Único sobre Inmuebles (IUSI) el cual pasó de ser de Q618.1 millones en 2021, a la cifra de Q 742.6 millones en el 2024.

Es la municipalidad con mayores ingresos del país. Contrasta con las comunas de Soloma y San Gaspar Ixil, Huehuetenango, que ni siquiera reportaron IUSI, o quizás Santa Eulalia, en el mismo departamento, que reportó Q17 mil 043.86 en el año 2024, de acuerdo con el portal de gobiernos locales del Ministerio de Finanzas.

Densificación versus dispersión

La investigadora Muñoz del CEUR argumenta que las políticas municipales favorecen la densificación, sin embargo, la realidad apunta más bien hacia la continuidad de una dinámica de ciudad dispersa. Esto lo sustenta con tres problemáticas puntuales, para el municipio más poblado del país, con 1.2 millones de habitantes.

• Sin la debida inversión y renovación de la infraestructura del suelo urbanizado, será incapaz de soportar la creciente demanda de servicios de las nuevas poblaciones.
• Al sobrecargarse las infraestructuras existentes, debido a la alta demanda de servicios, la administración municipal deberá dirigir sus inversiones hacia las mismas zonas, en detrimento de las zonas segregadas, lo que propiciará la desigualdad y brechas sociales.
• Debe existir un cambio sustancial en la normativa del uso del suelo para frenar la especulación inmobiliaria. Deben establecerse mecanismo reales de captación de plusvalía que obliguen a un mayor involucramiento del capital privado en obra pública y producción de vivienda social.

Decisiones políticas, no técnicas

El arquitecto Max Alejandro García, Exviceministro de Comunicaciones y quien trabajó en Planificación Urbana en la municipalidad capitalina, cuestiona cómo se conjuga la cantidad de licencias de construcción autorizadas, con los planes de ordenamiento territorial (POT).

Esta fue la primera comuna en tener un plan de este tipo en el país, y que estableció una política de densificación. Es decir, una ciudad más compacta, con crecimiento vertical, y menos horizontal, en donde se mejora el acceso a servicios e inversión pública. Esta lógica se plantea bien en ciudades europeas, en donde la mayoría de estas tienen densidades de 3 a 4 niveles, o más. “No es lo mismo que una tubería atienda 50 casas en un mismo espacio de tierra, a que esta se distribuya en varios metros lineales”, explica.

Sin embargo, la ciudad de Guatemala es demasiado cara porque los dueños de las propiedades son muy pocos. Por tanto, el acceso a un inmueble no va en relación con el ingreso promedio de la mayoría de las familias, que no tienen la capacidad adquisitiva para el tipo de vivienda que se construye. “Es muy fácil ver que muchos de estos edificios no están habitados, porque son de segunda o tercera propiedad, o por el flagelo del narcotráfico”, explica.

Esto ha provocado que la mayoría de las personas compren en donde el presupuesto les alcanza. Esto es en la periferia, o los municipios vecinos, desde donde se desplazan a diario a la capital. Esto ha creado un segundo problema: el tránsito, en donde como no hay opciones, cada vez entran más carros de las afueras.

García se lamenta de que la mayoría de los colegas urbanistas que ejercen en puestos públicos prevalece la voluntad política, antes que las decisiones técnicas.

Muni: el crecimiento es ordenado

De acuerdo con la Municipalidad capitalina, desde el año 2021 a la fecha, se han autorizado más de 170 proyectos nuevos (vivienda vertical) los cuales aportan al desarrollo económico del país un aproximado de 3.4 millones de metros cuadrados de construcción. Esto representa una inversión estimada de Q14 mil millones y de 275 mil empleos.

Las zonas que muestran mayor crecimiento son: 10, 12, 14, 15 y 16, las cuales representan más del 80% del total de proyectos nuevos, creando una amplia oferta de más de 20 mil unidades habitacionales. También se ha observado una tendencia a la expansión hacia las zonas 2, 4, 5, 11 y 12.

“Se reconoce que dentro de los grandes desafíos que la ciudad presenta se encuentra el abastecimiento de agua, la movilidad y el tránsito. Es por ello que se trabaja con grandes proyectos como el sistema urbano de drenajes sostenibles (SUDS) que aportan a la recarga hídrica, los tanques elevados y en movilidad sistemas como TuBus y el proyecto AeroMetro. “Una de las estrategias ha sido orientar el crecimiento urbano basado en el POT, vigente desde el 2009”, indicó la Municipalidad capitalina.

En cuanto a quiénes evalúan un proyecto de obra y uso, por parte del gobierno son ocho instituciones. Por parte de la Municipalidad capitalina son siete direcciones: Control Territorial, Empagua, Obras, Catastro, Centro Histórico (según ubicación), Medio Ambiente y Movilidad Urbana.